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by mlsenyou
 
ケネディクス~脱線暴走経済論~
ケネディクス(銘柄コード:4321、東証一部)

不動産投資関連銘柄の勢いがすごい。
しかし危うい。
危うい理由は地価が上がってきている事だ。ここでいう地価とは当然、「投資対象としての地価」をいう。
では、地価はなぜ上がったのか?
理由は簡単、不動産投資ファンド組み入れ対象の土地争奪戦があったから。逆に考えると、争奪戦が起こるほど不動産投資関連の会社が増え、勢いを増していったということだ。不動産投資ファンドの人気がこれら多数の会社を生み出したのはいうまでもない。

不動産投資ファンドの人気の理由は配当の高さだ。
当初、不動産投資ファンドの配当は5%前後と言われていた。
5%を高いと思うか低いと思うかは人によると思うが、銀行利率と比べれば遥かに高いのは間違いない。しかも賃料収入がメインのファンドなので、株ファンドよりも安定している。安定していて配当も多いのだから人気が出ないはずがない。そのため、年金運用目的等で不動産投資ファンドが多く用いられるようになり、業界そのものが急速に伸びていったのだ。

しかし、急速に伸びていった結果、商業ビルの争奪合戦が繰り返されるようになり、投資対象建物の価格が上がり始める。価格が上がれば取得時の価格も高くなるから、取得価格と賃料収入のバランスも当然悪くなり、配当も下がってくる。そう考えると…不動産投資関連の風向きは弱まってきたのかなぁと思う。

この風向きを変えるには、賃料収入を上げることが必要だ。
そのためにはバブルではなく、適正な評価で地価を上げなくてはならない。
現在、土地の評価方法として収益還元法が重視されている(この方法に関する批判もあるが…)。
この方法により地価を上げるためには、その土地でいくら売り上げられるかが問題となる。売り上げを上げるためには量を売ることも大事だが、物価自体も上がる必要がある。こういうとデフレ脱却というイメージが付きまとい、しまいには「インフレを起こせ!」なんて発想に行き着きそうだが、下手にやってスタグフレーションを起こすよりデフレの方が良い。
個人的には100円ショップと1万円ショップが並存できるような状態が望ましいと思う。安くてそこそこ良ければ買うのは当たり前だし、価格が下がったのは企業努力の結果なんだから。日本は「完成された社会主義国家」からようやく「資本主義国家」になったわけだから、総中流ではなく、収入格差のある人同士がいかに快適に住み分けられるかを考えるべきだ。こんなこと書いたら、一部から猛烈なバッシングを受けるかな(笑)どっちにしても日本は総中流だとか護送船団だとか言ってた時点で資本主義の皮をかぶった社会主義国家だったと思うのだが。もっと言えば「出る杭は打たれる」なんて諺ができた時点で社会主義を好む国民性があったのかもしれない。ちなみに私は日本はすでに社会主義とか資本主義を卒業して次の主義を模索する時期に入っていると思う。経済成長の前提となっている人口そのものが減ってきているのだから。

話が大幅に脱線した。
結局、何が言いたかったかというと、不動産ファンドが現在の高配当を保つためには、加熱気味の不動産取得合戦を控えるべきなのだ。営利追求が会社の目的なのは分かるが、追及しすぎるとみんなダメになる。他の業界の景気が回復し、上がるべき物価が必然的に上がるまでの「待ち」も必要と思う。日経平均が13000円超えたからって業界すべてが一律に上がる必要はない。

さて、ケネディクスだが、この銘柄はインテリジェンスと同様、私の持っていた中長期投資銘柄の筆頭格だった。
この銘柄を初めて知ったのは、ケネディクスがまだケネディ・ウィルソン・ジャパンと名乗っていた頃、そして上場市場も東証ではなくヘラクレスだった頃だ。時期的には初めての株式分割をした少し後くらいだろうか。

中長期投資を考える時、私は国の数ヵ年計画を調べ、それに関連しそうな業界を探す。
当時、その方法で思い当たった業界が人材派遣と不動産投資関連だった。
それから少しの間、買ったつもりでこれらの業界をチェックし始めた。
これらの業界の中で、ケネディは異色の存在だった。
外資であることもそうだが(今は米ケネディ・ウィルソン社と資本関係を断っており、外資ではない)、新興市場にあって堅実路線を歩いていること、決算予想を良い意味で裏切ること(わざとやってるんじゃないかと思うくらい予想を上回る)、こういう点に惹かれた。そこで時期を見て買い、長く持つことに決めた。

予想より少し時間がかかったが花は開いたと思う。


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by mlsenyou | 2005-09-21 20:23 | 思ひ出株 | Trackback | Comments(0)
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1976年の早生まれ
埼玉県出身。
3年半リーマン生活の後、半年間、中国+東南アジア10カ国を旅する。
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